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Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Wie wird die Grunderwerbsteuer ermittelt, wenn der Käufer beim Bau nichts entscheiden kann?

Wenn man ein Grundstück kauft, um darauf ein Gebäude zu errichten, hat man in der Regel Einfluss darauf, wie dieses Gebäude aussehen soll. Das Objekt wird geplant und anschließend stellt man den Bauantrag. In einem solchen Fall muss die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks gezahlt werden. Anders sieht die Sache aus, wenn man zwar ein unbebautes Grundstück kauft, aber schon feststeht, welches Gebäude darauf gebaut wird. Die Frage ist dann, ob auch die Gebäudekosten grunderwerbsteuerpflichtig sind. Das Finanzgericht Münster (FG) hat in einem solchen Fall entschieden.

Die W-GmbH & Co. KG hatte im Jahr 2015 mit der Stadt eine Vereinbarung über die Reservierung von zwei Grundstücken geschlossen. Nach dem Ablauf der Reservierung gründete die W-GmbH & Co. KG die Klägerin, die X-GmbH & Co. KG. Die X-GmbH & Co. KG schloss mit der Stadt einen Kaufvertrag über die Grundstücke. Mit der W-GmbH & Co. KG schloss sie einen Bauwerkvertrag über den Bau eines Gebäudes. Den beiden in einer notariellen Urkunde zusammengefassten Verträgen lagen die Baupläne und ein Antrag auf eine Baugenehmigung bei. Das Finanzamt berücksichtigte bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer neben den Kosten des Grundstückskaufs auch die Kosten für die Errichtung des Gebäudes.

Das FG hielt die dagegen gerichtete Klage für unbegründet. Die Kosten für die Errichtung des Gebäudes waren in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Die Klägerin hatte das Grundstück im Zustand der Bebauung gekauft. Sie hatte keinen Einfluss auf das "Ob” und "Wie” der Bebauung. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist die Gegenleistung. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen (z.B. dem Bauwerkvertrag), dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, ist von einem einheitlichen Erwerbsvorgang auszugehen.

Beim Kauf stand schon fest, dass die Klägerin das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde. Da die Klägerin keinen Einfluss auf das Baugeschehen und die Willensbildung der W-GmbH & Co. KG hatte, hatte sie das Grundstück im Zustand der späteren Bebauung erworben, so dass Kosten für die Errichtung des Gebäudes in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen waren.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 11/2021)